Ley de Procedimiento Civil, Administrativo, Laboral y Económico (Cuba) (página 2)

Para el derecho inmobiliario continúa vigente la
Ley
Hipotecaria Española de Ultramar y su Reglamento de fecha
14 y 18 de julio de 1893, respectivamente, que constituyen la
historia
jurídica de los bienes
raíces en el país y la garantía para
cualquier negocio inmobiliario, así como el máximo
instrumento para la seguridad del
tráfico jurídico sobre bienes inmuebles en el
ordenamiento jurídico cubano. A partir de enero de 1959 se
comenzaron a dictar normas que por su
naturaleza y
alcance vinieron a completar la Ley Hipotecaria respecto a su
organización y a las relaciones
jurídicas que se registraban, producto de
varias leyes
revolucionarias, como la primera y segunda Ley de Reforma
Agraria, que prohibieron el arrendamiento,
aparcerías y venta de fincas
rústicas en Cuba y
extinción de garantías reales de hipotecas que
afectaban las fincas, así como la Ley de Reforma Urbana
que canceló los gravámenes constituidos sobre los
inmuebles urbanos que pasaban al Estado,
suprimiendo las hipotecas, también la Ley 1180 de primero
de julio de 1965 facultó

al Ministro de Justicia para
regular el funcionamiento de los Registros de la
Propiedad en
el país, la Instrucción de 9 de noviembre de 1977
del Ministerio de Justicia estableció que las Direcciones
Provinciales de Justicia tendrán a su cargo la dirección de los Registros de la Propiedad
conjuntamente con la actividad de patrimonio
nacional, con la entrada en vigor de la Ley No. 65 de 23 de
diciembre de 1988, Ley General de la Vivienda, se
transfirió al Instituto Nacional de la Vivienda las
actividades antes mencionadas. Algunos Registros continuaron
prestando servicios que
resultaban imprescindibles, como la expedición de
certificaciones y la inscripción de actos traslativos de
dominio entre
personas vivas y actos sucesorios; pero en la práctica
estos nunca fueron creados y en consecuencia los títulos
de dominio otorgados por las Leyes Generales de la Vivienda No.
48 de 1984 y 65 de 1988 no han sido inscriptos en el Registro de la
Propiedad, lo que ha originado la pérdida gradual del
tracto sucesivo en los inmuebles con antecedentes en el Registro
como resultado de los actos jurídicos de
transmisión y extinción de derecho. Las
experiencias acumuladas en estos últimos años en la
materia
inmobiliaria como resultado de la aplicación de la Ley No.
77 de la Inversión
Extranjera de 5 de septiembre de 1995, se determinó
que se unificara en un solo Registro a cargo del Ministerio de
Justicia toda la actividad relativa a la propiedad inmobiliaria
en Cuba, dictándose así el Decreto Ley No. 185 de
28 de mayo de 1998, disponiendo que el Ministerio de Justicia es
el organismo encargado de la dirección, funcionamiento y
control del
Registro de la Propiedad, actividades que ejerce a través
de la Dirección de Registros de la Propiedad, Mercantil y
del Patrimonio. El Acuerdo del Comité Ejecutivo del
Consejo de Ministros de fecha 26 de mayo de 2003 dispone el
ordenamiento y control de todo el patrimonio inmobiliario del
país. Las Resoluciones No. 212 de 14 de noviembre de 2001
y No. 39 de primero de marzo de 2002, ambas del Ministerio de
Justicia, referidas a las Normas para la inscripción de
títulos inmobiliarios y otros derechos sobre bienes
inmuebles estatales en el Registro de la Propiedad y Normas para
la Inscripción de los títulos inmobiliarios y otros
derechos sobre bienes inmuebles de la propiedad personal en el
Registro de la Propiedad con carácter provisional para tres municipios
del país, respectivamente, por la experiencia acumulada
con la aplicación de las disposiciones mencionadas se
hacía necesario unificar en un texto legal
único las normas para la inscripción de los
inmuebles, la adecuación e incorporación de
procedimientos
que respondan a las condiciones actuales y contribuyan a que el
Registro de la Propiedad se convierta en elemento esencial para
el ordenamiento y legalización de la transmisión de
bienes inmuebles, por lo que se puso en vigor la
Resolución No. 247 de 15 de septiembre de 2003 del
Ministro de Justicia, "Normas para la inscripción de los
Inmuebles, títulos y derechos
reales en el Registro de la Propiedad". Posteriormente se
aprobó La Resolución No. 249 de 7 de octubre de
2005, "Normas y Procedimientos para la nueva organización
y funcionamiento del Registro de la Propiedad" y en fecha 29 de
junio de 2007 se acordó la Resolución No. 114,
"Normas y Procedimientos para la
Organización y Funcionamiento del Registro de la
Propiedad".

Recuperar tantos años de tráfico inmobiliario no
es una situación de resolver en un corto período de
tiempo dada la
cantidad impresionante de tipos de títulos presentes en
nuestro sistema. Por
ello, el Acuerdo No. 101, Dictamen 162 de fecha 5 de julio de
1983 del Consejo de Gobierno del
Tribunal Supremo Popular aclara que resulta imposible hacer
relación nominal de los documentos
considerados públicos por las varias especies existentes,
teniendo dicho carácter, entre otros, los que
reúnan los requisitos establecidos en el apartado uno del
artículo 281 de la Ley Procesal, atendiendo a la persona que lo
emite, el ámbito de sus facultades, el cumplimiento de los
requisitos formales de carácter legal y su contenido, no
existiendo en el referido artículo distinción entre
documento notarial, judicial y administrativo, por lo que quedan
sujetos los mismos a idénticas normas procesales,
incluidas las relativas al valor
probatorio.

Capítulo II: La
prueba en el proceso civil.
Eficacia y
valor probatorio del documento público

La jurisdicción civil es la parte de la
jurisdicción que tiene por función
el
conocimiento, investigación y decisión de asuntos
civiles y de familia, cuya
función se lleva a cabo por órganos creados a ese
fin por el Estado, de
acuerdo al sistema de procedimiento
establecido por Ley. En nuestro país la
administración de justicia por los Tribunales
está dada por la unión de la función
jurisdiccional y la judicial, por lo que el Juez tiene la
posibilidad de investigar, la autoridad de
dictar sentencia y de ejecutarla. Cuando los hechos articulados
requieren posterior demostración el Tribunal abrirá
el proceso a prueba.

Prueba: Justificación del derecho de las partes en
litigio, a prueba: a toda ley, con perfección.

Probar significa en derecho la demostración legal de la
verdad de un hecho o también el medio mismo que las partes
emplean para demostrar el hecho discutido. La prueba es un
elemento esencialísimo y el período más
trascendental de la contienda judicial, su resultado constituye
la base de la sentencia. La importancia se aprecia ya desde el
momento en que se interpone la demanda, por
ello en el proceso ordinario con la demanda y contestación
se acompañarán por las partes los documentos en que
fundan el derecho que alegan y para el proceso sumario desde su
inicio y dado su carácter exige expresar en la demanda la
prueba que se propone.

Siguiendo el sistema de la Ley Procesal nuestra se estudia en
la parte relativa al proceso ordinario y dentro de este. La
materia de la prueba se contrae a determinar los medios y
reglas más conducentes al descubrimiento de la verdad, a
conocer los medios de llegar a confirmar la existencia de hechos,
conforme al artículo 244 de la Ley de Procedimiento Civil,
Administrativo, Laboral y
Económico a cada parte incumbe probar los hechos que
afirme y los que oponga a los alegados por las otras; pero
además el espíritu que prevalece en cuanto a la
prueba en nuestro sistema procesal civil no es que dicha
actividad sea exclusiva de las partes litigantes, sino el de la
obligación del Tribunal de establecer la verdad objetiva
al concluir el proceso y así vemos las facultades dadas en
el artículo 42 y la utilización del artículo
248, ambos de la LPCALE, demostrativos de que probar no es
actividad que sólo corresponde a la iniciativa de las
partes, estas eran las que sólo aportaban las pruebas al
órgano, el que adoptaba una posición pasiva, propia
del ordenamiento jurídico burgués regido por el
principio dispositivo en que la llamada justicia rogada hace se
limite la decisión judicial a las instancias de las
partes. El Tribunal tiene facultades de hacerla más ligera
en su acción
contribuyente.

Los medios adecuados para provocar y producir el
convencimiento de un hecho dado son los determinados por la Ley,
sería violada si el Tribunal fundara su convencimiento con
medios de prueba que la misma no reconoce. Para ello una doble
razón: el interés
público de un lado y el particular de otro, pues es de
público interés que los derechos de cada ciudadano
sean ciertos, y esta certeza no se puede tener sino son
reconocidos de esta forma, los medios con los cuales se puede
demostrar su existencia cuando todos sabemos que un medio de
prueba dado está reconocido como tal, sabemos cual es la
eficacia que la Ley le atribuye si se dejaran los medios y la
apreciación al arbitrio del Tribunal, no se tendría
la certeza del valor que por parte de este se atribuiría a
un medio de prueba determinado y esta incertidumbre en la prueba
produciría la incertidumbre del derecho mismo.

En la prueba documental el documento es el medio de prueba,
siendo el contenido del documento la prueba documental, hay que
distinguir, pues, entre medio de la prueba documental y prueba
documental propiamente dicha. No es propiamente el documento el
objeto de la prueba. El objeto de la prueba documental es el
contenido del documento, o sea, probar mediante ese
documento.

Los documentos se clasifican en públicos y en privados,
son los primeros los otorgados con determinadas solemnidades que
propician hagan fe por si mismos y no requieren otro
adminículo para su validez y los segundos los que forman
los interesados por si mimos o a presencia de testigos, sin la
intervención de funcionarios públicos. Ambos son
objeto de impugnación por falta de legitimidad,
autenticidad o exactitud, no previendo la Ley Procesal una
actuación de oficio, quedando a merced de las partes la
impugnación del documento.

Formulada y admitida la impugnación del documento se
ordenará su cotejo con los originales, acto que constituye
auténtica prueba procesal, pues persigue la
obtención de una convicción judicial sobre ciertos
datos
procesales. La finalidad y efecto del cotejo es revivir la prueba
documental aportada, es el medio por el cual brilla la validez y
autenticidad y por tanto la eficacia probatoria del documento
mediante la comprobación material de la exacta
correspondencia entre el texto literal del documento y su
original.

La impugnación del documento prevista en la Ley
Procesal no puede basarse en el interés del litigante de
negarle efecto, sino que precisa se fundamenten las razones que
puedan afectar realmente su eficacia, de lo que se colige que en
ningún caso puede intentarse con la finalidad de
desvirtuar su contenido, de ahí que de no fundamentarse
debidamente las impugnaciones declara su inadmisibilidad y el
documento impugnado tendrá igual validez que cualquier
otro que no lo hubiere sido.

Capítulo III:
Función del Registro de la Propiedad. La autenticidad del
documento público valorada por el Registrador de la
Propiedad

El Registro de la Propiedad es una institución
jurídica que mediante oficinas públicas funcionan a
cargo de funcionarios calificados y calificantes, publica con
carácter oficial y efectos trascendentes, la
situación jurídica de las fincas y derechos reales
sobre las mismas, es una actividad pública desarrollada
por el Estado y bajo su control.

El Registrador es un funcionario público que no decide
contiendas entre partes, se trata de un proceso de
jurisdicción voluntaria, actúa como una
institución estatal, poco conocida, que le corresponde
calificar los elementos y supuestos de inscripción. El
procedimiento registral comienza con la presentación de un
título en el Registro de la Propiedad de carácter
formal que reúne los requisitos legales y que, tras la
calificación del Registrador determina la práctica,
denegación o suspensión del asiento solicitado.

El procedimiento de inscripción como puede apreciarse
se inicia a instancia de parte, mediante solicitud dirigida al
Registrador, por lo que estamos ante el principio hipotecario de
rogación, el que posee las siguientes
características:

• Es dispositivo en cuanto es provocado por la voluntad de
  los particulares.
• Es automático en cuanto que, una vez instado se
  prosigue de oficio.
• Es desistible; aunque respecto a este carácter hay
  opiniones doctrinales enfrentadas, puesto que, aún
  cuando se desiste del procedimiento de inscripción,
  siempre quedará constancia registral de su inicio. El
  desistimiento no está presente en nuestro procedimiento,
  ya que la inscripción tiene un carácter
  obligatorio porque de no practicarse impide al titular realizar
  nuevos actos con relación al inmueble susceptible de
  registración.

Presentada la solicitud, el Registrador verifica si el o los
documentos que se pretenden inscribir están comprendidos
en los supuestos previstos en el artículo 2 de la
Resolución No. 114 de 2007 y si se trata de los
títulos y documentos contenidos en el artículo 4 o
derechos reales, actos y contratos del
artículo 5, ambos de la mencionada Resolución, los
que tienen su fundamento en el artículo 3 de la Ley

Hipotecaria que dispone con carácter imperativo que los
documentos inscribibles han de constar en escritura
pública, ejecutoria o documento auténtico y el
Reglamento Hipotecario define que se entenderá por
título, para los efectos de inscripción, el
documento o documentos públicos en que se funde
inmediatamente su derecho la persona a cuyo favor haya de
practicarse la inscripción y que hagan fe, en cuanto al
contenido que sea objeto de la inscripción, bien por si
solo o con otros complementarios o mediante formalidades
adicionales, cuyo cumplimiento se acredite.

Radicada la solicitud presentada el Registrador procede a la
calificación del título o derecho, cuya
inscripción se pretende y de los documentos que se
aportan, tratándose de una función unipersonal que
no puede ser compartida ni delegada en vista del control de la
legalidad que
supone la observancia y el cumplimiento de las disposiciones
legales vigentes en todos los actos jurídicos realizados
por las personas naturales y jurídicas.

Los medios utilizados para la calificación son los
documentos presentados y los asientos del Registro, no obstante,
el Registrador puede solicitar y exigir la presentación de
otros documentos y practicar otras actuaciones cuando los
presentados sean insuficientes para obtener una
calificación positiva o para verificar o profundizar en
cualquier elemento que no le quede claro. A diferencia de otros
sistemas
regístrales, se deben agotar todas las vías
posibles para llegar a la certeza jurídica y de ella se
deriva su decisión, para lo que está facultado
según los artículos 14.1 y 25 de la precitada
Resolución 114 de 2007, pudiendo examinar documentos
técnicos relacionados con la calificación del
título cuando observe en la documentación presentada errores, omisiones
o imprecisiones en las medidas o en los linderos y cuando del
análisis de los documentos presentados para
la inscripción no quede acreditada la sucesión de
títulos entre el previamente inscrito en el Registro, si
lo estuviere, y el que se pretende inscribir, puede practicar las
siguientes actuaciones: solicitar a la Dirección Municipal
de la Vivienda, certificación del expediente
básico, al Notario y a los archivos
correspondientes las copias o certificaciones de los
títulos intermedios, etc., respectivamente, procurando que
los medios documentales con los que se traen a los Registros, los
hechos o actos que permiten reanudar el tracto registral
interrumpido, sean auténticos y se basten a si

mismos, respecto de los contenidos registrables, a partir del
último titular, bien descrito y derechos que le
correspondía, hasta el último actual y vigente con
la debida especialidad en el inmueble.

De acuerdo a lo establecido en el artículo 17.1 de la
propia Resolución, el Registrador suspende la
inscripción si el título presenta alguna falta que
sea subsanable, siempre que estas no provoquen la nulidad del
acto de que se trate y puedan subsanarse por medio de una nueva
redacción del documento, reforma o
formalidad, entre las más frecuentes en la práctica
se encuentran, omisiones en las generales de las partes, errores
en la numeración del inmueble, en las medidas y linderos y
superficie del inmueble, siendo una de las vías para
corregirlas el acta de subsanación. De no subsanarse la
falta a satisfacción del Registrador, se practica la
inscripción con carácter provisional, quedando
cerrado el registro de la finca para nuevos asientos de
transmisión de dominio, hasta tanto los motivos que la
determinaron queden resueltos.

El artículo 21.1 dispone que el Registrador al
calificar el título y la documentación que le ha
sido presentada comprueba o presume que existen ilegalidades,
deniega la inscripción, quedando enumeradas las causas de
denegación en el artículo 22 de la referida norma.
En este caso, el Registrador comunica por escrito su
decisión a la Dirección Municipal de la Vivienda y
a la Fiscalía Municipal.

La necesidad de dotar al Registro de la máxima
exactitud posible, de la máxima legalidad y de las
necesarias condiciones para que se garantice la seguridad del
tráfico jurídico, aconseja que las inscripciones y
en general, los asientos que se deben practicar en él,
sólo pueden llevarse a cabo partiendo de los documentos
que reúnan las necesarias condiciones de autenticidad.

El Registrador no ha de limitarse al examen de las
condiciones, requisitos o circunstancias formales o
extrínsecas del título presentado, sino que ha de
estudiar su validez y la de la obligación contenida en el
mismo con arreglo a la Ley, debiendo en consecuencia, tener en
cuenta los defectos intrínsecos o de fondo que la
inicien.

CONCLUSIONES

1.- Es evidente que el estancamiento de la actividad del
Registro de la Propiedad en Cuba generó la pérdida
gradual del tracto sucesivo.

2.- La eficacia probatoria de la prueba documental emana de la
autenticidad del contenido del documento.

3.- El Registrador de la Propiedad inscribe documentos
públicos auténticos que aseguran el derecho
reconocido en los mismos, como garantía del tráfico
jurídico inmobiliario.

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El tracto sucesivo como sistema de ordenación en el
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Autoras:

Lic. Nancy F. Armas Cañizares

Lic. Sonia Z. Pérez Cruz